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仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社を通して不動産を貸したり借りたり、あるいは売ったり買ったりする場合に、不動産会社に支払うお金です。媒介手数料(媒介報酬)とも呼ばれます。
この仲介手数料は、宅地建物取引業者(宅地建物取引業法で定める免許を受けている)しか受領することができません。
また、宅建業法で成功報酬として上限が定められており、売買や貸借の依頼しただけで契約が成立しなければ支払う必要はありません
不動産の取引契約が有効に成立しなければ仲介が成立したと言えないので、契約が無効・取消しとなったときも、宅建業者は報酬を請求することはできません。

仲介手数料はいくらかかるの?

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められています(宅建業法 第46条)。
その上限を超えない金額が仲介手数料としてかかってきます。
通常、不動産会社は、宅建業法で定められている上限を仲介手数料として設定しています。

【賃貸の場合】
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
                                昭和45年建設省告示第1552号)
                                最終改正 平成26年2月28日
                                国土交通省告示第172号
第四 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の1.08倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.54倍に相当する金額以内とする。

このように、宅建業法上は、貸主と借主が家賃1カ月分相当額を折半して消費税をプラスした金額を仲介手数料として受領できると定めてますが、実際は、借主が上限全額を支払うケースがほとんどです。

なぜ、借主から上限の家賃1ヶ月分の仲介手数料を支払わなければならないのかと言うと「当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」という文言がミソとなります。
賃貸契約のときに不動産会社が示す重要事項説明書に「契約成立時には、仲介手数料○○円(消費税込み)を支払うことを承諾しました」という一文が入っていると思います。この一文で「依頼者の承諾を得ている」ということになっているのです。
これは、時代の背景があると思うのですが、数年前までは賃貸市場は貸主主導でした。大家様が強気な時代ですね。ですので「仲介手数料は借主が払う」ということが一般的になっていたのです。
近年は、「仲介手数料無料」や「仲介手数料半額」という不動産業者が少しずつ出てきました。

 

仲介手数料って値切っていいの?

仲介手数料は、先の説明の通り貸主と借主で両方合わせて家賃1ヶ月分が上限なので「仲介手数料を値引きして」と不動産会社へ交渉すると不動産会社は貸主へ交渉することになります。
不動産会社自らの売上となる仲介手数料を値引くことはまず有りませんので(少数派ですが全く無いと言うわけでも無いようですが・・・)貸主へ交渉することになるのですが、ここで貸主が値引き交渉している金額を負担してでも今回の契約を成約へ導きたいのかそれともこの話しを断って別の家賃1ヶ月分の仲介手数料を支払ってくれる入居者を探すのかという判断になります。これは、物件の良し悪しによるところが有ります。
「今回の話しを断っても別に入居者は見つかるだろう」という自信があるか?いや「この話しを断ってしまうといつ次の入居者が決まるか分からないから値引いて決めてしまおうか?」ということです。
中には少し考え過ぎな貸主様もいて「こんな仲介手数料を値引きしてくれなんて言ってくる借主は家賃の支払いは大丈夫か?入居してから家賃滞納するんじゃないか?」なんて考えて、契約を断るケースもあります。

正直なところ不動産会社の担当は仲介料の負担をして頂ける貸主かどうか、また空家期間から交渉できる貸主かどうかというニュアンスは分かってます。
交渉してみる価値は有ると思いますが、成功するかどうかはその物件の状況と不動産会社の方針、営業担当者のセンスとと貸主の考え方で決まります。